Preocupa pago de Ingresos Brutos en todos los contratos de alquiler
Martes 11 de septiembre de 2012
Desde el sector inmobiliario se mostró preocupación por una reciente resolución de la Dirección General de Rentas de la Provincia que grava con Ingresos Brutos a todos los contratos de alquileres.
Juan Maidana, titular de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), sostuvo que “la preocupación pasa por una reciente resolución de la Dirección General de Rentas de la provincia que grava con ingresos brutos a todos los contratos de alquileres”.
El inmobiliario destacó que tanto los corredores como la población en general se encuentran bastante desinformados al respecto; ya que esta medida sorprendió a todos. En ese sentido, aseguró que “la norma tiene muchas falencias y por las consultas que estamos haciendo, notamos que ni siquiera los empleados de Rentas conocen bien la aplicación de esta política”. Y agregó: “Esperamos sea modificada, porque atenta contra pequeños propietarios de alquileres de hasta $400”.
Los tributos a pagar
El informe, realizado a pedido de la CIM por el contador Roque A. Guerrero del Estudio Guerrero y Asociados, dio a conocer cómo casi todos los contratos de locaciones deben tributar varios impuestos por la falta de actualización de montos mínimos en los organismos tributarios.
Así, para el caso de alquileres destinados a viviendas, “además de pagar el Impuesto a los Sellos el locador debe inscribirse y tributar el Impuesto a los Ingresos Brutos cuando el valor de la locación supere el monto del impuesto mínimo, alrededor de $400 mensuales”, indicó el informe. Y agregó: “No superando ese monto se permite la exención hasta de dos unidades habitacionales pero al no actualizarse el valor mínimo por parte de la DGR, desde hace varios años, prácticamente todas las locaciones están alcanzadas por el impuesto”.
Por lo que hoy por hoy, el locador debe tributar sobre el monto del alquiler facturado el 3% si alquila a inscriptos en el IVA o Monotributo y el 3,9% si alquila a consumidores finales, menos las bonificaciones del 5% o 10% según su situación de cumplimiento con la DGR.
En cuanto a locaciones comerciales, profesionales o si se alquila una empresa con destino a vivienda de un funcionario o empleado se debe tributar el Impuesto al Valor Agregado. “No tributan hasta los $1500 mensuales, por unidad y por locatario. No se incluye en el monto del alquiler las expensas, impuestos y demás gastos a cargo del inquilino”, señaló el informe. Y se añadió que el alquiler de inmuebles para eventos y similares se encuentra gravado, cualquiera sea su monto. Aquí, la alícuota es del 21% y tiene que adicionarse al precio del alquiler. “Al igual que en el punto anterior el monto hace muchísimos años que está sin actualizar, por lo cual hoy se estaría gravando casi la totalidad de las locaciones ”, según el análisis.
Respecto del Impuesto a las Ganancias, “cuando los ingresos por locaciones superen el mínimo no imponible ($12.960 anuales, siendo soltero sin cargas, o la que corresponda con cargas de familia) el locador debe inscribirse en el Impuesto a las Ganancias salvo que opte por el Monotributo, al que habrá que inscribirse y tributar según la escala de ingresos”, se explicó.
Además, la Municipalidad grava los ingresos de los alquileres con la Tasa de Derecho de Inspección, Registro y Servicio de Contralor (Ex Padrón de Comercio), art. 129º, 7) b) Ordenanza 2964, al 8%, o sea 0,8%, sobre el monto de la locación -deduciendo el monto del Impuesto a los Ingresos Brutos. “En este caso no existen exenciones ni mínimos, por tanto todas los alquileres están gravados, al igual que los comodatos cuando una de las partes sea comerciante o el destino del inmueble sea comercial o profesional”, destacó el informe.
En conclusión, la locación de inmuebles está gravada por la Municipalidad en todos los casos, por lo cual hay que inscribirse en la misma y tributar. En la DGR están gravados a excepción que se destinen hasta dos unidades habitacionales en casa habitación de los inquilinos y no excedan en su conjunto el mínimo. En la Afip, por el IVA, cuando se destine a locales comerciales o para fiestas y exceda los $1.500 mensuales, en todos los casos; y en Ganancias, cuando se exceda el mínimo anual, pudiendo optar por el régimen del Monotributo, por ingresos de hasta $200 mil anuales.
El informe sugirió que “las Cámaras Inmobiliarias podrían sumarse a la de los locadores (de existir) para gestionar la suba de los mínimos en DGR y en el IVA y que la Municipalidad también incluya mínimos exentos, que tenía en Ordenanzas anteriores”.
Algunos ejemplos
• Locador de un inmueble -no inscripto en la Afip- destinado a vivienda familiar y utilizado por el inquilino y su familia por $350 mensuales solamente tiene que inscribirse y tributar en la Municipalidad. En caso de que la DGR obligue a la inscripción, el monto estará exento del tributo a los Ingresos Brutos.
• Locador -no inscripto en el IVA- de un inmueble destinado a explotación comercial o profesional por $1450 mensuales debe inscribirse en el Monotributo, además en Municipalidad y en la DGR y tributar la tasa municipal e Ingresos Brutos. Está exento del IVA.
• Locador de dos inmuebles -no inscripto ni en el IVA ni en Ganancias-, uno destinado a vivienda familiar por $2000 y un local para comercio por $2500. Tiene que inscribirse en Municipalidad y tributar por todo, en Afip (IVA sólo por el local comercial; Ganancias y Autónomos) y en la DGR pagar Ingresos Brutos por exceder el mínimo en el caso de la vivienda familiar.
Los números
$400
Es el monto mínimo para el pago de Ingresos Brutos por alquiler de viviendas
$1500
Hasta ese monto, no tributan IVA alquileres comerciales. Locación para eventos y similares deben pagar sin importar montos
Juan Maidana, titular de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), sostuvo que “la preocupación pasa por una reciente resolución de la Dirección General de Rentas de la provincia que grava con ingresos brutos a todos los contratos de alquileres”.
El inmobiliario destacó que tanto los corredores como la población en general se encuentran bastante desinformados al respecto; ya que esta medida sorprendió a todos. En ese sentido, aseguró que “la norma tiene muchas falencias y por las consultas que estamos haciendo, notamos que ni siquiera los empleados de Rentas conocen bien la aplicación de esta política”. Y agregó: “Esperamos sea modificada, porque atenta contra pequeños propietarios de alquileres de hasta $400”.
Los tributos a pagar
El informe, realizado a pedido de la CIM por el contador Roque A. Guerrero del Estudio Guerrero y Asociados, dio a conocer cómo casi todos los contratos de locaciones deben tributar varios impuestos por la falta de actualización de montos mínimos en los organismos tributarios.
Así, para el caso de alquileres destinados a viviendas, “además de pagar el Impuesto a los Sellos el locador debe inscribirse y tributar el Impuesto a los Ingresos Brutos cuando el valor de la locación supere el monto del impuesto mínimo, alrededor de $400 mensuales”, indicó el informe. Y agregó: “No superando ese monto se permite la exención hasta de dos unidades habitacionales pero al no actualizarse el valor mínimo por parte de la DGR, desde hace varios años, prácticamente todas las locaciones están alcanzadas por el impuesto”.
Por lo que hoy por hoy, el locador debe tributar sobre el monto del alquiler facturado el 3% si alquila a inscriptos en el IVA o Monotributo y el 3,9% si alquila a consumidores finales, menos las bonificaciones del 5% o 10% según su situación de cumplimiento con la DGR.
En cuanto a locaciones comerciales, profesionales o si se alquila una empresa con destino a vivienda de un funcionario o empleado se debe tributar el Impuesto al Valor Agregado. “No tributan hasta los $1500 mensuales, por unidad y por locatario. No se incluye en el monto del alquiler las expensas, impuestos y demás gastos a cargo del inquilino”, señaló el informe. Y se añadió que el alquiler de inmuebles para eventos y similares se encuentra gravado, cualquiera sea su monto. Aquí, la alícuota es del 21% y tiene que adicionarse al precio del alquiler. “Al igual que en el punto anterior el monto hace muchísimos años que está sin actualizar, por lo cual hoy se estaría gravando casi la totalidad de las locaciones ”, según el análisis.
Respecto del Impuesto a las Ganancias, “cuando los ingresos por locaciones superen el mínimo no imponible ($12.960 anuales, siendo soltero sin cargas, o la que corresponda con cargas de familia) el locador debe inscribirse en el Impuesto a las Ganancias salvo que opte por el Monotributo, al que habrá que inscribirse y tributar según la escala de ingresos”, se explicó.
Además, la Municipalidad grava los ingresos de los alquileres con la Tasa de Derecho de Inspección, Registro y Servicio de Contralor (Ex Padrón de Comercio), art. 129º, 7) b) Ordenanza 2964, al 8%, o sea 0,8%, sobre el monto de la locación -deduciendo el monto del Impuesto a los Ingresos Brutos. “En este caso no existen exenciones ni mínimos, por tanto todas los alquileres están gravados, al igual que los comodatos cuando una de las partes sea comerciante o el destino del inmueble sea comercial o profesional”, destacó el informe.
En conclusión, la locación de inmuebles está gravada por la Municipalidad en todos los casos, por lo cual hay que inscribirse en la misma y tributar. En la DGR están gravados a excepción que se destinen hasta dos unidades habitacionales en casa habitación de los inquilinos y no excedan en su conjunto el mínimo. En la Afip, por el IVA, cuando se destine a locales comerciales o para fiestas y exceda los $1.500 mensuales, en todos los casos; y en Ganancias, cuando se exceda el mínimo anual, pudiendo optar por el régimen del Monotributo, por ingresos de hasta $200 mil anuales.
El informe sugirió que “las Cámaras Inmobiliarias podrían sumarse a la de los locadores (de existir) para gestionar la suba de los mínimos en DGR y en el IVA y que la Municipalidad también incluya mínimos exentos, que tenía en Ordenanzas anteriores”.
Algunos ejemplos
• Locador de un inmueble -no inscripto en la Afip- destinado a vivienda familiar y utilizado por el inquilino y su familia por $350 mensuales solamente tiene que inscribirse y tributar en la Municipalidad. En caso de que la DGR obligue a la inscripción, el monto estará exento del tributo a los Ingresos Brutos.
• Locador -no inscripto en el IVA- de un inmueble destinado a explotación comercial o profesional por $1450 mensuales debe inscribirse en el Monotributo, además en Municipalidad y en la DGR y tributar la tasa municipal e Ingresos Brutos. Está exento del IVA.
• Locador de dos inmuebles -no inscripto ni en el IVA ni en Ganancias-, uno destinado a vivienda familiar por $2000 y un local para comercio por $2500. Tiene que inscribirse en Municipalidad y tributar por todo, en Afip (IVA sólo por el local comercial; Ganancias y Autónomos) y en la DGR pagar Ingresos Brutos por exceder el mínimo en el caso de la vivienda familiar.
Los números
$400
Es el monto mínimo para el pago de Ingresos Brutos por alquiler de viviendas
$1500
Hasta ese monto, no tributan IVA alquileres comerciales. Locación para eventos y similares deben pagar sin importar montos
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